Colocar um imóvel para alugar pode ser uma boa maneira de gerar renda e aproveitar o patrimônio, mas a locação também envolve alguns cuidados. Entre as principais preocupações de quem aluga um imóvel está o risco de inadimplência, que pode comprometer o recebimento dos valores e gerar transtornos para o proprietário.
Para reduzir esse risco, existem diferentes modalidades de garantia locatícia. A Lei do Inquilinato prevê quatro possibilidades, a caução, a fiança, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cada uma funciona de uma maneira e possui características que devem ser consideradas antes da assinatura do contrato.
Caução
É uma das formas mais conhecidas de garantia nos contratos de locação. Quando realizada em dinheiro, consiste em um depósito feito pelo locatário no início do contrato. O valor pode corresponder a até três meses de aluguel e fica vinculado à locação como uma garantia para o cumprimento das obrigações previstas.
Ao final do contrato, o valor deve ser devolvido ao locatário, considerando as condições estabelecidas e eventuais valores que precisem ser descontados. Por isso, é importante que o depósito e as regras para sua utilização estejam registrados no contrato.
Uma das características da caução é que ela não depende da participação de um fiador ou da contratação de uma seguradora. O próprio valor depositado é utilizado como garantia durante a locação.
Fiança
Na fiança, o contrato conta com a participação de uma terceira pessoa, o fiador, que assume a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações do locatário nas situações previstas no contrato.
Essa modalidade exige que o fiador atenda aos critérios estabelecidos para a locação e concorde formalmente com as responsabilidades assumidas. Para o proprietário, a garantia está relacionada ao compromisso firmado pelo fiador. Para o inquilino, a principal particularidade é a necessidade de contar com alguém disposto a assumir essa responsabilidade.
A fiança é uma modalidade tradicional no mercado imobiliário, mas pode representar uma dificuldade para quem não possui alguém que possa ou queira atuar como fiador.
Seguro-fiança
No seguro-fiança, a garantia é oferecida por uma seguradora. O locatário é responsável pela contratação e pelo pagamento do prêmio do seguro, enquanto o proprietário figura como segurado.
A cobertura básica é voltada para a falta de pagamento dos aluguéis, mas a apólice também pode incluir outras obrigações relacionadas à locação. Dependendo do que for contratado, podem estar incluídos encargos, tributos, contas de consumo e danos ao imóvel.
As coberturas não são necessariamente iguais em todos os contratos. Por isso, é importante verificar quais situações estão protegidas, os limites de indenização, as exclusões e os procedimentos necessários para acionar a seguradora.
Em caso de inadimplência, o proprietário deve seguir as condições estabelecidas na apólice para solicitar a cobertura. O seguro não elimina a responsabilidade do inquilino pelo pagamento da dívida e a proteção oferecida está limitada ao que foi contratado.
Uma das características que diferencia o seguro-fiança é a possibilidade de realizar a locação sem a necessidade de apresentar um fiador ou fazer um depósito de caução. Para quem não possui um fiador, essa pode ser uma alternativa para viabilizar a contratação do imóvel.
O que considerar antes de escolher
As diferentes modalidades atendem a situações distintas. Na caução em dinheiro, existe um depósito realizado pelo locatário. Na fiança, uma terceira pessoa assume determinadas responsabilidades. No seguro-fiança, a garantia é oferecida por uma seguradora. Já na cessão fiduciária, são utilizadas quotas de um fundo de investimento.
Por isso, não existe uma única modalidade que possa ser aplicada a todas as situações. A escolha depende das condições da negociação, das possibilidades do proprietário e do inquilino e dos custos envolvidos.
Também é importante analisar as regras específicas de cada garantia. No caso da caução, devem estar claros o valor depositado e as condições para sua devolução. Na fiança, é necessário conhecer as responsabilidades assumidas pelo fiador. Já no seguro-fiança, vale observar o preço do seguro, as coberturas, os limites de indenização e as situações que não estão incluídas na apólice.
Outro ponto importante é que a legislação não permite que mais de uma modalidade de garantia seja exigida no mesmo contrato de locação. A garantia escolhida deve ser definida entre as partes e registrada de forma adequada.
Uma escolha que merece atenção
A garantia locatícia é uma parte importante do contrato de aluguel e pode contribuir para trazer mais segurança à relação entre proprietário e inquilino. Mais do que escolher uma modalidade conhecida, é importante entender como ela funciona e quais responsabilidades estão envolvidas.
Para o proprietário, conhecer as alternativas permite avaliar qual delas oferece as condições mais adequadas para aquela locação. Para o inquilino, entender as regras ajuda a identificar os custos e compromissos que serão assumidos durante o contrato.
O seguro-fiança é uma das opções disponíveis e pode ser especialmente interessante para quem não pretende ou não consegue utilizar um fiador. Já a caução, a fiança e a cessão fiduciária possuem características próprias que também devem ser consideradas conforme cada negociação.
Com as condições bem definidas desde o início, proprietário e inquilino conseguem estabelecer uma relação mais clara e previsível durante todo o período da locação.
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